楼市传来大消息 再买这种房子亏大了

李勋明

                                      楼市传来大消息 再买这种房子亏大了

最近一条新闻“26家中介门店代理“小产权房”被严查”，引发热议。其实，“小产权房”作为顽症多年来在城市中屡见不鲜，小产权房涉及的利益群体之庞大，也超出了人们的想象。这次，北京住建委关停26家代理“小产权房”的中介门店，会触发全国连锁反应吗？

本文主要内容如下：

1.新增“小产权房”将被严控；

2.业内人士对小产权房的观点；

3.有关小产权房的知识普及和真实案例。

新增“小产权房”将被严控

目前，北京市官网严查“小产权房”的举措，是否意味着官方将对“小产权房”有进一步动作？中原地产首席分析师张大伟在接受中新经纬客户端采访时指出，从官方的态度来看，今后，新增“小产权房”将被严控。

张大伟指出，实际上，“小产权房”一直以来都是违法交易，“小产权房”本身不存在购房交易，即不需要在北京市住建委官网上进行备案，也不需要官方做产权的审批手续。多数的“小产权房”交易都是买方与村委会和个人私下签订的协议，“这也正是它不能够被完全清理的主要原因。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端表示，政府严控“小产权房”是十分必要的，当前的清理思路也比较明确。对于不愿意整改的“小产权房”、以及整改难度大的“小产权房”要禁止交易，不允许在市场上进行流通，“可以说，小产权房的清理难度要高于商住房。”

业内人士对“小产权房”的看法

张大伟：

“无论是北京还是全国各地，“小产权房”的体量都比较庞大，为此，今后除了要杜绝新增“小产权房”以外，随着法律法规的完善，对于“小产权房”存量房的处理会有相应的管理办法，“对于存量小产权房，很多都是历史遗留问题，因此不可能一拆了之。”

严跃进：

对于大体量、大片区的“小产权房”来说，如何处理要看后续该区域的土地规划。如果土地用地不紧张，可以因势利导，进行大型社区的改造，但必须要求这些业主补地价、交罚金。对于其他零散的“小产权房”，则需要以违章建筑的方式进行拆除。同时，要求中介机构不能代理和发布此类房源。

什么是小产权房？

小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

小产权房有哪些类型

1、通常意义上的小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。（这个是最常见的）

2、限制销售的小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷的不完全产权房。

3、军产房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

4、部分二手房：一些二手房还没办理征地手续及欠缴土地出让金就进行交易，该类房屋的买卖合同会被视为无效。

小产权房的特点

相对于所谓的“大产权房”，小产权房的特点还是十分明显的：

1、价格优势明显：

小产权房建设在集体土地上，这些集体用地的地理位置相对偏远，一般位于城市郊区或远郊区，本身土地价值较低。最重要的一点是，无须缴纳国有土地出让金和相关税费，于是土地建设成本极低。

2、产权不完整：

国家不承认并不予办理小产权房的过户登记手续，也不能上市交易。并且，依照相关法律法规规定，小产权房买卖合同属于无效合同，并不受《合同法》的保护。既无法律保障，也不可以上市交易。严格上来说，小产权本质上是无产权。

3、不合法性：

小产权房建设在农村集体土地之上，与国家现行的土地管理法相违背。农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利，是不能出让、转让的。目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的，小产权房购买者获得的乡镇产权或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。

4、法律风险大：

小产权房在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题，更重要的是，购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋“所有权”不能正常行使，在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的限制，相关权益难以得到保障。

看到这里，你还敢买小产权房吗？可能还是会有大胆的网友，认为“法不责众”、“人多力量大”，觉得多人一起购买，在拆迁或赔偿时，可以一起抱团，跟发展商或政府谈判。

事实是怎么样呢？接下来小编将结合具体的案例给大家分析。

案例   

案例一

独生子刘某工作后将户口从农村迁走成为城市居民户口，但其父母的户口仍在老家。如今父母先后过世，在老家留有2套小产权房。

刘某决定将房屋出卖却遭到村委会阻挠，相关负责人表示刘某已不是该村村民，没有权利出卖该房屋。

分析

根据相关条例，刘某父母的房屋符合遗产的范围，刘某作为父母的法定继承人当然拥有该房屋的继承权。

但是在继承后的实际操作中，刘某由于不具有该村集体户口，存在无法办理房屋过户的问题，建议其将房屋出让给该村的其它村集体成员。

案例二

城市居民购买小产权房如果遇到拆迁可否获得补偿？

分析

小产权房一旦涉及到拆迁赔偿等，原来的房主会以私下买卖不合法为由，要求全额得到拆迁赔偿，而买家很难得到补偿，风险很大。

案例三

赵某日前与钱某签订了《房屋买卖合同》，赵某将自己的一套小产权房以30万元的价格卖给钱某。签约当日，钱某向赵某支付定金5000元，部分房款50000元。

一个月后，钱某按照合同约定拟继续交付后期购房款时，赵某却反悔了，准备收回房子，把原来收取的购房款返还钱某，钱某诉至法院要求继续履行合同。

分析

法律法规不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，“小产权房”不具有房屋的所有、转让、处分等权利，不能办理房屋的产权过户手续。

本案中法院认定双方签订的买卖合同无效，由赵某返还钱某购房款，驳回钱某要求继续履行合同的诉讼请求。

综上所述，无论是宅基地转让还是小产权房买卖都具有较大法律风险，大家务必谨慎对待。若是集体经济组织内成员间互相转让，也应该给自己敲响一个警钟，避免因拆迁或者其他情况致使自己遭受经济损失。